Direktiivin tavoitteet ja keskeiset ehdotukset
Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin tavoitteena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta, vähentää energiankulutusta ja riippuvuutta tuontienergiasta sekä kirittää jäsenvaltioita kohti päästötöntä rakennuskantaa vuoteen 2050 mennessä. Kansallinen perusparannussuunnitelma tulee näyttämään, miten olemassa olevasta rakennuskannasta saadaan vaaditun mukainen 2050 mennessä.
Muille kuin asuinrakennuksille on tulossa energiatehokkuuden minimivaatimus 2030-luvulle, joka voi johtaa näiden rakennusten purku- tai remonttiaaltoon.
Direktiivi on pantava toimeen 29.5.2026 mennessä, mutta uusia energiatehokkuusvaatimuksia sovelletaan julkisten organisaatioiden omistamiin rakennuksiin vasta vuoden 2028 alusta ja kaikkiin rakennuksiin vuoden 2030 alusta. Nykysäädösten mukaiset ”lähes nollaenergiarakennukset” ja uudet ”päästöttömät rakennukset” (ZEB, Zero Emission Building) tulevat siis elämään rinnakkain useita vuosia. Energiatehokkuuden arviointi säilyy edelleen pääasiassa ”laskuharjoituksina”.
”Päästöttömällä” rakennuksella on direktiivin I liitteen mukainen erittäin korkea energiatehokkuus, sen energiantarve on erittäin alhainen tai olematon, se ei aiheuta fossiilisista polttoaineista tulevia hiilidioksidipäästöjä paikan päällä ja se ylipäätään aiheuttaa olemattoman tai hyvin alhaisen määrän rakennuksen käytöstä syntyviä kasvihuonekaasupäästöjä. ”Päästöttömät” rakennukset kuluttavat ainakin 10 % vähemmän energiaa kuin nykyiset lähes nollaenergiarakennukset.
Toimeenpano Suomessa 2026
Vaikka hallitusohjelmassa on linjattu, että direktiivi pannaan toimeen mahdollisimman pienin muutoksin nykyiseen lainsäädäntöön, muutoksia tulee silti paljon.
Rakentamislakiin tulee 2. korjaussarja eli ”tuunaussarja”, jolla tuodaan lakitasolle uudet energiatehokkuusvaatimukset (lähes nollaenergiarakennuksen käsitteen päivittäminen, päästöttömän rakennuksen määritelmä ym.) ja luodaan tarvittavat asetuksenantovaltuudet. Ympäristöministeriö laittoi kesällä 2025 lausunnolle kolme asetusta:
Asetukset voidaan antaa sen jälkeen, kun rakentamislain muutokset on hyväksytty. Tässä tekstissä asetuksista kerrottu perustuu luonnosversion tekstiin.
Direktiivin toimeenpanon vuoksi tarvitaan myös kokonaan uusi laki rakennuksen energiatehokkuudesta. Lisäksi on vireillä rakennuksen energiatodistuksia koskevien säädösten muuttaminen ja rakennusten latauspisteitä ja teknisiä järjestelmiä koskevien säädösten muuttaminen. Muutoksia tulee myös rakentamislain hiilipykäliin ja ilmastoselvitysasetukseen. Myös direktiivin vaatiman kansallisen rakennusten perusparannussuunnitelman laatiminen on käynnissä ympäristöministeriössä: tavoitteena on rakennuskannan perusparantaminen erittäin energiatehokkaaksi ja hiilivapaaksi vuoteen 2050 mennessä.
Päästöttömät uudisrakennukset
Uudisrakennusten (ja laajennusten) tulee olla päästöttömiä siirtymäajan jälkeen. Uusikaan säätely ei koske hyötypinta-alaltaan alle 50 m2 rakennuksia, teollisuus ja korjaamorakennuksia, maanpuolustusrakennuksia tai lämmittämättömiä rakennuksia. Soveltamisalassa on rajoituksia myös kesämökkien, väliaikaisten rakennusten, maatilarakennusten ja suojeltujen rakennusten suhteen.
Asetuksella velvoitetaan laskemaan rakennuksen käytöstä aiheutuva vuotuinen kasvihuonepäästö, vuotuinen uusiutuvan ja uusiutumattoman energian kulutus (ostoenergia ja paikalla kulutettu energia) sekä paikalla tuotettavan uusiutuvan energian tuotanto ja hukkalämmön hyödyntäminen rakennuksessa. Näille kaikille annetaan laskentasäännöt. Uusiutuvaa energiaa voisi tuottaa muuallakin kuin kiinni rakennuksessa, esimerkiksi energiayhteisön toimesta.
Aiempaan sääntelyyn verrattuna tulee joitain kiristyksiä: ilmastointi lasketaan jatkossa mukaan rakennuksen ostoenergiankulutusta laskettaessa, rakennuksen ilmanpitävyysvaatimusta kiristetään ja tiiviysmittaus tulee pakolliseksi useimmissa kohteissa jne.
Päästöttömyys korjausrakentamisessa
Asetus on pääosin samantapainen kuin YmA rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä, mutta joitakin vaatimustasoja (mm. ikkunoiden U-arvo, lämmön talteenoton tehokkuus) on nostettu siten, että rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vaatimukset täyttyvät. Korjausrakentamisessa on edelleen joustomahdollisuuksia muun muassa teknisen, toiminnallisen tai taloudellisen toteutettavuuden perusteella.
Energiamuotojen kertoimet
Uusi asetus korvaa aiemman asetuksen rakennuksissa käytettävien energiamuotojen kertoimien lukuarvoista (788/2017). Asetuksella säilytetään ennallaan lähes nollaenergiarakennusten kertoimet ja tuodaan niiden rinnalle päästöttömiä rakennuksia varten direktiivin vaatimusten mukaiset kertoimet eri energiamuodoille, myös erikseen uusiutuvan ja uusiutumattoman primäärienergian määrän laskentaa varten. Lisäksi mahdollistetaan kansallista minimivaatimusta paremman uusiutuvan ja päästöttömän energian osuuden huomioon ottaminen kertoimessa sekä päästöttömien että myös lähes nollaenergiarakennusten laskennassa.
Keskeisin muutos on, että suomalaisen sähköntuotannon vihreyden vuoksi sähkön kertoimia lasketaan. Muutoin kerrointen keskinäiset suhteet säilyvät ennallaan vihertyvää kaukolämpöä ja uusiutuvaa energiaa suosivina. Pientalojen suunnittelussa ja E-luvun laskennassa on jatkossa mahdollisuus hyödyntää sähkölämmityksen yhteydessä myös ilmalämpöpumppuratkaisuja.
Vaatimukset olemassa olevien rakennusten energiatehokkuudesta ja aurinkoenergian asentamisesta
Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi sisältää energiatehokkuusvelvoitteita myös jo olemassa oleville rakennuksille, ja nämä pannaan toimeen kokonaan uudella lailla rakennuksen energiatehokkuudesta. 31.12.2030 alkaen toimisto-, liike-, majoitusliike- ja opetusrakennuksille sekä liikuntahalleille ja sairaaloille laadittavissa energiatodistuksissa lasketut E-luvut eivät saa ylittää rakennusluokkakohtaisia viitearvoja. Vaatimukset kiristyvät lisää 31.12.2033. Rakennusvalvonta voi vapauttaa rakennuksen energiatehokkuusvaatimusten täysimääräisestä noudattamisesta, mutta kustannus-hyötyanalyysin perusteella kannattavat energiatehokkuustoimet tulisi silti toteuttaa.
Eräille rakennusluokille (kaikki uudet rakennukset ja niiden yhteydessä olevat katetut pysäköintialueet, pohjakerroksen hyötypinta-alaltaan yli 250m2 julkiset rakennukset ja hyötypinta-alaltaan yli 500m2 muut rakennukset, jos niihin tehdään asian kannalta relevanttia laajamittaista korjausta) tulee velvollisuus ottaa aurinkoenergialaitteet käyttöön, jos se on taloudellisesti kannattavaa ja teknisesti ja toiminnallisesti toteutettavissa. Velvollisuudet tulevat voimaan portaittain 2026-2030. Omistaja voi poiketa aurinkoenergian asentamisvelvollisuudesta, mutta rakennusvalvonnan pyytäessä on esitettävä selvitys poikkeamisen edellytysten täyttymisestä.
Automaatio- ja latauspistelain muuttaminen
Jatkossa automaatio- ja ohjausjärjestelmän on kyettävä seuraamaan jatkuvasti myös sisäympäristön laatua. Velvollisuus varustaa muu kuin asuinrakennus automaatio- ja ohjausjärjestelmällä säilyy aluksi lähes ennallaan, mutta velvollisuuden käynnistävän lämmitys- ja ilmastointijärjestelmän nimellistehorajan laskeminen 70 kW:iin tuo paljon uusia kohteita velvollisuuden piiriin 1.1.2029. Nämä rakennukset on jatkossa varustettava vyöhykkeittäin myös automaattisilla valaistuksen säätölaitteilla, joissa tulee olla läsnäolo-ohjaus.
Latauspisteiden asentamisvelvollisuudet laajenevat ja latauspisteiden lisäksi on pakollista myös tehdä esivalmisteluja myöhemmän sähköistämisen varalle (esikaapelointeja ja putkituksia). Lisäksi laissa säädettäisiin jatkossa myös polkupyöräpaikkojen minimimääristä.
Energiatodistussäännösten uudistus
Energiatodistuksen tietosisältö laajenee ja E-luvun laskentaperusteisiin tulee muutoksia. Käyttöön tulee uudet energialuokat A0 ja A+. Energiatodistuksen yhteyteen tuodaan myös toistaiseksi vapaaehtoinen perusparannuspassi. Energiatodistuksen laatimisvelvollisuus laajenee suojeltuihin rakennuksiin ja yli 4 kk käytössä oleviin lomarakennuksiin. Energiatodistuksen tulee jatkossa olla näkyvillä kaikissa muissa rakennuksissa paitsi asuinrakennuksissa.Rakentamislupamenettelyssä energiatodistusta edellytetään jatkossa myös laajamittaisissa korjauksissa ja merkittävissä laajennuksissa.
Jatkossa energiatodistuksen kohde voidaan joissain tilanteissa katselmoida myös etänä esim. videoyhteydellä. Lakiin tulee myös mahdollisuus tehdä energiatodistukseen päivitys yksinkertaisessa menettelyssä, jos kohteessa tehdään yksittäisiä, tarkkarajaisia tai muuten vaikutuksiltaan helposti ja luotettavasti laskettavissa olevia muutoksia. Energiatodistuksen voimassaolopäivää tällainen ei kuitenkaan muuttaisi.
Rakentamisen vähähiilisyyssäännösten muutokset
Ilmastoselvityksen laatimisvelvollisuus laajenee. Erillispientalojen ja hyötypinta-alaltaan max 1000 m2 muiden rakennusten osalta velvollisuus koskee 1.1.2030 alkaen jätettyjä rakentamislupahakemuksia, suurten muitten rakennusten osalta velvollisuus alkaa jo vuoden 2028 alusta. Ilmastoselvityksen laatimisvelvoitetta ei ole eikä raja-arvoja tarvitse noudattaa, jos rakennukselle ei vaadita energiatodistusta.
Ilmastoselvitysasetuksen muutoksissa lisätään hiilijalanjäljen laskennan piiriin rakennuksen kunnossa- ja ylläpidon sekä korjauksen päästöt. Hiilikädenjäljen laskennassa huomioidaan jatkossa myös rakennusmateriaalien hyödyntäminen energiaksi. Lisäksi EU-säädösten perusteella (rakennustuoteasetus, ekosuunnitteludirektiivi ja -asetus, energiamerkintäasetus) perusteella saadut tiedot asetetaan vähähiilisyyden arvioinnissa etusijalle suhteessa kansalliseen päästötietokantaan tai muihin yleisesti hyväksyttyihin menetelmiin nähden.
Rakentamislain rangaistussäännöksiä esitetään päivitettäväksi EU-sääntelyn kehityksen vuoksi. Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi RakL:iin rangaistussäännökset EU:n rakennustuoteasetuksen tahallisesta tai törkeän tuottamuksellisesta rikkomisesta: sakkoa rakentamisrikkomuksesta, myös rikoshyödyn menettämisseuraamus mahdollinen. EPBD:n toimeenpanon vuoksi rangaistavaksi aiotaan säätää myös RakL 37 §:n (energiatehokkuusvaatimukset) velvollisuuksien laiminlyönti.
Lisäksi RED III-direktiivin toimeenpanemiseksi ehdotetaan nostettavaksi myös uusiutuvan energian vähimmäisosuus 38 %:ista 52 %:iin rakennuksessa kulutettavasta energiasta.
MRA:sta (895/1999) nostetaan lakitasolle vanhoja teknisiä säännöksiä rakennusten etäisyyksistä, korkeuden määrittelystä ja enimmäiskattokulmasta, vähäisistä ylityksistä, aidoista ym. ja poikkeamisluvan hakemisesta sekä muutamia rakentamisen ohjauksen menettelykysymyksiä selkeyttäviä säännöksiä.
Esityksessä ehdotetaan myös kahta korjausta RakL:iin:
Rakentamislupaa koskevasta säännöksestä ehdotetaan korjattavaksi yhden virkkeen sanamuotoa (…korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa rakennuskohteen terveyden tai turvallisuuden…) jolloin lupakynnys laskee ympäristövaliokunnan tarkoittamalle tasolle.
Suunnittelutehtävän kelpoisuuksia koskevaa siirtymäsäännöstä ehdotetaan muutettavaksi niin, että myös rakennusinsinööreillä ja tehtävään soveltuvan insinöörin tutkinnon suorittaneilla olisi kelpoisuus toimia poikkeuksellisen vaativassa suunnittelutehtävässä.
Lisäksi RED III-direktiivin toimeenpanemiseksi ehdotetaan nostettavaksi myös uusiutuvan energian vähimmäisosuus 38 %:ista 52 %:iin rakennuksessa kulutettavasta energiasta.
Rakentamislain muutosesitys oli lausuntokierroksella alkuvuodesta 2025, ja esitystä on nyt muokattu saadun palautteen perusteella. Uudistetun esityksen mukaan asemakaava-alueella sijaitsevaa sijoitusasuntoa voisi vuokrata alle 28 päivän jaksoissa enintään 90 päivää kalenterivuoden aikana ilman lupaa.
Kunta voisi esimerkiksi matkailutarpeiden tai muiden syiden vuoksi tehdä päätöksen, että joillakin tai kaikilla asemakaava-alueilla kunnassa sovelletaan 90 päivän maksimimäärän sijasta 180 päivän vuokrauspäivärajaa.
Vakituisessa asuinkäytössä olevaa asuntoa saisi vuokrata rajoituksetta, samoin loma-asuntoja ja haja-asutusalueiden asuntoja. Esitys ei tosin muuttaisi rakentamislain sääntelyä rakennuksen käyttötarkoituksesta ja sen muuttamisesta, joten asunnon olennainen käyttötarkoituksen muutos esimerkiksi majoituskäyttöön vaatisi jatkossakin rakentamisluvan.
Vuokrauspäiviä valvottaisiin toistaiseksi lähinnä omavalvontana: lyhytvuokraajan olisi pidettävä kirjaa lyhytvuokrauspäivistä. Tiedot esitettäisiin rakennusvalvonnalle pyydettäessä.
Myös asunto-osakeyhtiölain uudistaminen on käynnissä oikeusministeriössä. Uudistuksessa on tavoitteena mm. helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista.
Maanpuolustukselle tärkeille tuotantolaitoksille ollaan luomassa puhtaan siirtymän hankkeiden lupamenettelyä muistuttavaa kaavoituksen ohituskaistaa. Puolustusvoimain lausunto ratkaisee käytännössä, pääseekö laitoksen rakentamishanke ohituskaistalle vai ei ja rajoitetaanko yleisön tiedonsaantioikeutta turvallisuussyistä. Räjähdetehtaiden lisäksi kyseeseen saattavat tulla esim. droonitehtaat, rajaturvallisuuden vaatimat hankkeet tai linnoitustöissä tarvittavia rakennustuotteita valmistavat tehtaat.
